Как купить недвижимость на Бали в 2025 году: Полное руководство для инвесторов и покупателей

Бали — один из самых популярных островов Индонезии, привлекающий туристов, инвесторов и желающих приобрести недвижимость для отдыха или постоянного проживания. В 2025 году рынок недвижимости на Бали продолжает расти, открывая новые возможности для выгодных инвестиций. Однако процесс покупки жилья здесь имеет свои особенности и требует тщательного подхода.

В этом руководстве мы расскажем, как правильно купить недвижимость на Бали, какие юридические аспекты учитывать, какие типы собственности доступны иностранцам, и дадим практические советы для успешной сделки.


Почему стоит инвестировать в недвижимость на Бали в 2025 году?

  • Рост туризма и спроса на аренду: Бали остаётся топовым туристическим направлением, что обеспечивает высокий спрос на аренду вилл и апартаментов.
  • Доступные цены по сравнению с другими курортами: Несмотря на популярность, цены на Бали часто ниже, чем на Мальдивах или в Таиланде.
  • Развитая инфраструктура: Хорошие дороги, аэропорты, медицина и развлечения.
  • Привлекательный климат и стиль жизни: Теплый тропический климат и экзотика острова.
  • Возможность получить визу инвестора и вид на жительство.

Особенности покупки недвижимости на Бали для иностранцев

Индонезийское законодательство не позволяет иностранцам напрямую владеть земельными участками или недвижимостью в праве собственности freehold (постоянное владение). Но существуют другие юридические механизмы:

1. Право пользования — Hak Pakai

  • Позволяет иностранцам пользоваться недвижимостью на срок до 80 лет (с возможностью продления).
  • Чаще всего используется при покупке квартиры или дома в кондоминиуме.

2. Право аренды — Hak Sewa

  • Долгосрочная аренда земли и недвижимости (обычно 25–30 лет, с возможностью пролонгации).
  • Очень распространено среди иностранных инвесторов.

3. Право владения через компанию — Hak Guna Usaha (HGU) и Hak Guna Bangunan (HGB)

  • Иностранцы регистрируют индонезийскую PT PMA (компанию с иностранным капиталом), которая может владеть недвижимостью.
  • HGB — право строить и использовать землю на срок до 80 лет.

Шаги по покупке недвижимости на Бали в 2025 году

Шаг 1. Определите цель покупки

  • Для проживания или отдыха?
  • Для сдачи в аренду?
  • Для перепродажи?

Цель влияет на выбор типа недвижимости и юридическую структуру сделки.

Шаг 2. Выбор объекта недвижимости

  • Виллы с бассейном
  • Апартаменты (кондо)
  • Земельные участки
  • Коммерческая недвижимость

Шаг 3. Найдите надежного брокера и юриста

Работа с проверенными специалистами — ключ к безопасной сделке. Хороший брокер поможет найти подходящий объект, а юрист проверит все документы и составит договор.

Шаг 4. Проверка юридической чистоты объекта

  • Убедитесь в наличии всех правоустанавливающих документов
  • Проверьте, что продавец имеет право продавать недвижимость
  • Изучите историю земли и отсутствие обременений

Шаг 5. Заключение предварительного договора (Booking Agreement)

  • Обычно требует внесения задатка (10–30%)
  • Фиксирует основные условия сделки и цену

Шаг 6. Полное оформление сделки (Sale and Purchase Agreement)

  • Подписание основного договора
  • Регистрация сделки в земельном кадастре (BPN)
  • Оплата полной суммы

Шаг 7. Получение права пользования или аренды

После регистрации иностранцу выдаётся соответствующее право — Hak Pakai, Hak Sewa или право через PT PMA.


Какие налоги и сборы нужно учитывать?

  • Налог на передачу имущества (BPHTB) — около 5% от стоимости.
  • Налог на доход с продажи недвижимости (PPh) — примерно 2,5%.
  • Регистрационные сборы и нотариальные услуги.
  • Годовой земельный налог (PBB) — небольшой, около 0,5%.

Советы для успешной покупки недвижимости на Бали

  • Не покупайте без проверки — всегда проверяйте документы и репутацию продавца.
  • Используйте услуги профессионалов — брокеров, юристов и нотариусов.
  • Учитывайте все расходы — не только цену объекта, но и налоги, комиссии и оформление.
  • Будьте готовы к бюрократии — процесс может занимать несколько месяцев.
  • Рассмотрите вариант покупки через PT PMA — для максимальной безопасности и удобства владения.
  • Оценивайте локацию — популярные районы: Семиньяк, Чангу, Убуд, Нуса Дуа.
  • Не забывайте про валютные риски — сделки обычно в IDR, курс может влиять на стоимость.

Заключение

Покупка недвижимости на Бали в 2025 году — отличная возможность вложить средства в прибыльный и привлекательный актив. Однако для иностранных инвесторов важно учитывать юридические особенности и соблюдать все правила, чтобы избежать рисков.

Правильный выбор объекта, профессиональное сопровождение и тщательная проверка документов — залог успешной и безопасной сделки. Если вы планируете инвестировать или купить недвижимость на Бали, обратитесь к опытному брокеру, который поможет пройти этот путь с уверенностью.