Бали — один из самых популярных островов Индонезии, привлекающий туристов, инвесторов и желающих приобрести недвижимость для отдыха или постоянного проживания. В 2025 году рынок недвижимости на Бали продолжает расти, открывая новые возможности для выгодных инвестиций. Однако процесс покупки жилья здесь имеет свои особенности и требует тщательного подхода.
В этом руководстве мы расскажем, как правильно купить недвижимость на Бали, какие юридические аспекты учитывать, какие типы собственности доступны иностранцам, и дадим практические советы для успешной сделки.
Почему стоит инвестировать в недвижимость на Бали в 2025 году?
- Рост туризма и спроса на аренду: Бали остаётся топовым туристическим направлением, что обеспечивает высокий спрос на аренду вилл и апартаментов.
- Доступные цены по сравнению с другими курортами: Несмотря на популярность, цены на Бали часто ниже, чем на Мальдивах или в Таиланде.
- Развитая инфраструктура: Хорошие дороги, аэропорты, медицина и развлечения.
- Привлекательный климат и стиль жизни: Теплый тропический климат и экзотика острова.
- Возможность получить визу инвестора и вид на жительство.
Особенности покупки недвижимости на Бали для иностранцев
Индонезийское законодательство не позволяет иностранцам напрямую владеть земельными участками или недвижимостью в праве собственности freehold (постоянное владение). Но существуют другие юридические механизмы:
1. Право пользования — Hak Pakai
- Позволяет иностранцам пользоваться недвижимостью на срок до 80 лет (с возможностью продления).
- Чаще всего используется при покупке квартиры или дома в кондоминиуме.
2. Право аренды — Hak Sewa
- Долгосрочная аренда земли и недвижимости (обычно 25–30 лет, с возможностью пролонгации).
- Очень распространено среди иностранных инвесторов.
3. Право владения через компанию — Hak Guna Usaha (HGU) и Hak Guna Bangunan (HGB)
- Иностранцы регистрируют индонезийскую PT PMA (компанию с иностранным капиталом), которая может владеть недвижимостью.
- HGB — право строить и использовать землю на срок до 80 лет.
Шаги по покупке недвижимости на Бали в 2025 году
Шаг 1. Определите цель покупки
- Для проживания или отдыха?
- Для сдачи в аренду?
- Для перепродажи?
Цель влияет на выбор типа недвижимости и юридическую структуру сделки.
Шаг 2. Выбор объекта недвижимости
- Виллы с бассейном
- Апартаменты (кондо)
- Земельные участки
- Коммерческая недвижимость
Шаг 3. Найдите надежного брокера и юриста
Работа с проверенными специалистами — ключ к безопасной сделке. Хороший брокер поможет найти подходящий объект, а юрист проверит все документы и составит договор.
Шаг 4. Проверка юридической чистоты объекта
- Убедитесь в наличии всех правоустанавливающих документов
- Проверьте, что продавец имеет право продавать недвижимость
- Изучите историю земли и отсутствие обременений
Шаг 5. Заключение предварительного договора (Booking Agreement)
- Обычно требует внесения задатка (10–30%)
- Фиксирует основные условия сделки и цену
Шаг 6. Полное оформление сделки (Sale and Purchase Agreement)
- Подписание основного договора
- Регистрация сделки в земельном кадастре (BPN)
- Оплата полной суммы
Шаг 7. Получение права пользования или аренды
После регистрации иностранцу выдаётся соответствующее право — Hak Pakai, Hak Sewa или право через PT PMA.
Какие налоги и сборы нужно учитывать?
- Налог на передачу имущества (BPHTB) — около 5% от стоимости.
- Налог на доход с продажи недвижимости (PPh) — примерно 2,5%.
- Регистрационные сборы и нотариальные услуги.
- Годовой земельный налог (PBB) — небольшой, около 0,5%.
Советы для успешной покупки недвижимости на Бали
- Не покупайте без проверки — всегда проверяйте документы и репутацию продавца.
- Используйте услуги профессионалов — брокеров, юристов и нотариусов.
- Учитывайте все расходы — не только цену объекта, но и налоги, комиссии и оформление.
- Будьте готовы к бюрократии — процесс может занимать несколько месяцев.
- Рассмотрите вариант покупки через PT PMA — для максимальной безопасности и удобства владения.
- Оценивайте локацию — популярные районы: Семиньяк, Чангу, Убуд, Нуса Дуа.
- Не забывайте про валютные риски — сделки обычно в IDR, курс может влиять на стоимость.
Заключение
Покупка недвижимости на Бали в 2025 году — отличная возможность вложить средства в прибыльный и привлекательный актив. Однако для иностранных инвесторов важно учитывать юридические особенности и соблюдать все правила, чтобы избежать рисков.
Правильный выбор объекта, профессиональное сопровождение и тщательная проверка документов — залог успешной и безопасной сделки. Если вы планируете инвестировать или купить недвижимость на Бали, обратитесь к опытному брокеру, который поможет пройти этот путь с уверенностью.